Las nuevas medidas pretenden afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y frenar la pobreza energética en Cataluña El pasado 23 de febrero el Parlament aprobó una serie de medidas urgentes en materia de vivienda para hacer frente a la emergencia habitacional y a la pobreza energética que existe en Cataluña.   La nueva normativa, que ha sido impulsada por Esquerra Republicana, la CUP, Junts per Catalunya y En Comú Podem, toma el relevo a la que anuló hace un año el Tribunal Constitucional por un defecto de forma. Analizamos en qué consistirá y qué puntos tiene en común con la nueva Ley de Vivienda. ¿En qué consiste la nueva normativa contra desahucios y emergencia habitacional que entra hoy en vigor? Las nuevas medidas pretenden, como apuntábamos, afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda en Cataluña, por lo que impedirán los desalojos mediante la imposición a los grandes propietarios, así como ofrecer alquiler social a colectivos vulnerables o que hayan ocupado un inmueble y estén en riesgo de exclusión residencial. Así, la nueva normativa prevé, entre otros, la obligación de ofrecer alternativas habitacionales a las familias en situación de vulnerabilidad e incrementa las obligaciones de los grandes tenedores de viviendas ante inquilinos que no pueden hacer frente al pago de la renta a que acrediten su vulnerabilidad económica. Por ello, desde hoy, los grandes tenedores de viviendas, es decir, aquellos que dispongan de más de diez inmuebles, estarán obligados a ofrecer y renovar los alquileres sociales, eso es, por debajo del precio de mercado, incluso, si los habitantes del inmueble no disponen de un contrato, puesto que han ocupado el inmueble. La normativa que hoy entre en vigor obliga a los grandes tenedores a ofrecer y renovar los alquileres sociales, es decir, por debajo del precio de mercado Aunque, como apuntábamos, la normativa entra hoy en vigor, desde que fue aprobada el pasado 23 de febrero, no ha dejado de crear controversia y muchas reacciones, como pasó con la nueva Ley de Vivienda.   Principales reacciones ante la nueva normativa que entra hoy en vigor en Cataluña De nuevo, muchos sectores critican la falta de libertad y la vulnerabilidad a la que se enfrentarán los propietarios, algo que puede llevarles a poner sus viviendas en venta o, incluso, derivar en una bajada de la calidad del parque de inmuebles en España. Además, como apuntábamos, el hecho de que los grandes tenedores estén obligados a renovar los alquileres durante cinco años, aún cuando los habitantes de dichos inmuebles no dispongan de contrato, hace que, según ellos, se proteja y ampare la ocupación de viviendas, un problema muy común en nuestro país, y muy especialmente en Cataluña. De hecho, la Asociación de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (ASVAL) ya ha pedido al Gobierno que recurra la nueva normativa, ya que considera que es inconstitucional y que vulnera los derechos de los propietarios, además de fomentar la ocupación ilegal de viviendas. ASVAL ha pedido al Gobierno que recurra la nueva normativa, ya que considera que es inconstitucional y que vulnera los derechos de los propietarios Por su parte, la directora de estudios de Fotocasa, María Matos, afirma que, a pesar de las pequeñas modificaciones que se han hecho en la nueva normativa, se sigue vulnerando la propiedad privada y todo apunta a que creará una gran tensión en el sector. De hecho, asegura que existe una clara interferencia en las obligaciones que se ejercen sobre los propietarios. Desde Fotocasa velamos por la protección de las familias vulnerables y de los colectivos en riesgo de exclusión social, aunque consideramos que la responsabilidad debe recaer sobre la administración pública, no sobre los propietarios de inmuebles. Según explica Matos, la situación debe solucionarse mediante acuerdos privados y mediante la construcción de viviendas asequibles. “El problema real es que hay una gran escasez de parque público de vivienda”, añade. Desde Fotocasa velamos por la la protección de las familias vulnerables, pero la responsabilidad debe recaer sobre la administración pública, no sobre los propietarios Matos también pronostica que esta nueva normativa provocará una “contracción de la oferta de alquiler y la paralización de la construcción de viviendas para este fin en Cataluña como ya ha ocurrido con la ley de precios”. Y es que, de nuevo, estas medidas generarán una gran inseguridad jurídica y, por ende, inestabilidad en el mercado inmobiliario, que es sumamente volátil. Cabe recordar que el 90% del parque depende de los arrendadores, por lo que cualquier medida sancionadora impacta directamente en el sector y puede causar, precisamente, el efecto contrario al deseado.    

El Tribunal Constitucional anula parte de la ley de vivienda catalana que limita los alquileres. Los magistrados estiman por unanimidad el recurso del PP por considerar que la norma invade competencias estatales por considerar que la norma catalana invade las competencias del Estado en materia civil para regular las bases contractuales. La sentencia, aprobada por unanimidad, se dará a conocer mañana. El artículo 149 de la Constitución reserva al Estado la fijación de las bases de las obligaciones contractuales, le atribuye la competencia para establecer los criterios de ordenación general del sector de la contratación privada en aquellos territorios autonómicos que cuenten con legislación propia. La legislación catalana obligaba a congelar o bajar el precio de los alquileres en las zonas con “tensión” residencial de las 60 ciudades catalanas con más de 20.000 habitantes, aunque quedaban exentos los arrendadores “vulnerables” que ingresen menos de 2.000 euros mensuales. El recurso fue presentado por el grupo parlamentario del PPen 2020. Lo anunció el propio presidente del PP, Pablo Casado, en una visita a Barcelona, donde dijo que se iba a “presentar el recurso de inconstitucionalidad a la ley del Parlament en la que se fijaba el precio del alquiler de viviendas, porque es un ataque a la propiedad privada, a los futuros arrendatarios y a los inquilinos”. La sentencia, cuyo ponente ha sido el magistrado Ramón Sáez, declara que son inconstitucionales y nulos los siguientes artículos de la Ley de Cataluña 11/2020, de 18 de septiembre: 1, 6 a 13, 15 y 16.2; las disposiciones adicionales primera, segunda y tercera; la disposición transitoria primera y la disposición final cuarta, letra b); la disposición adicional cuarta y la disposición final tercera El Constitucional no va a entrar en su fallo sobre la constitucionalidad o no de la fijación de límites a los precios del alquiler. Lo que niega su sentencia es que una comunidad autónoma, en este caso la catalana –que cuenta con derecho foral propio-, pueda regular esta materia. La tesis del tribunal se basa en lo establecido en el artículo 149 de la Constitución, en el sentido de que el Estado tiene “competencia exclusiva” en diversas materias. Y en punto octavo de dicho precepto se especifica que dicha competencia exclusiva alcanza a la “legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan”. Zonas tensionadas El mismo artículo 149.8 concreta que esa exclusividad competencial abarca la “legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan”. Ahora bien, el Constitucional se apoya en que en ese mismo precepto se añade que la competencia exclusiva comprende “en todo caso, las reglas relativas a la aplicación y eficacia de las normas jurídicas” y las “relaciones jurídico-civiles” que afectan a diversas cuestiones como las “bases de las relaciones contractuales”. El mismo artículo especifica que en casos de “conflictos de leyes y determinación de las fuentes del Derecho” todo ello se actuará “con respeto” al derecho foral, donde lo hubiera. Pero la tesis del Constitucional es que debe primar la norma básica del derecho civil en el sentido de que las rentas de los alquileres se fijarán libremente por las partes. Por tanto, esta sentencia no prejuzga lo que tuviera que ocurrir en una legislación estatal que fijase límites a dichas rentas en espacios que se consideren tensionadas, pero implícitamente invoca la relevancia del derecho a la propiedad y como un dato fundamental que tener en cuenta en cualquier normativa sobre los contratos entre particulares, en este caso para el alquiler de una vivienda. headtopics.com El Gobierno recurrió la ley catalana, pero no pidió su suspensión. El argumento del Ejecutivo era que se vulneraban competencias estatales. El planteamiento del recurso del PP, a su vez, subrayaba aspectos políticos. Casado dijo al presentarlo que lo que provocará esa ley es que “los propietarios probablemente no pongan en el mercado sus pisos” y, como “habrá menos pisos en alquiler, los precios van a subir”, como ya “ha pasado” en otros países con regulaciones similares. Añadió que, en cambio, lo que había que hacer en Cataluña era "bajar impuestos” y suprimir el impuesto de sucesiones y donaciones, además de “ayudar a los jóvenes a que se emancipen”.  

La crisis sanitaria y su impacto social siguen haciendo mella en la demanda de vivienda. Tal y como muestran los últimos datos oficiales, los interesados en adquirir un nuevo inmueble presentan, después de más de un año de pandemia, un interés creciente por los chalés y las viviendas eficientes. Según los últimos datos ofrecidos por el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria en España, la demanda de inmuebles eficientes ha crecido un 30% desde el inicio de la pandemia. Si a esta afirmación le sumamos las recientes estimaciones del Colegio de Registradores y del Banco de España – que dejan latente el incremento del porcentaje de la compra de viviendas unifamiliares (hasta un 21% del total, una de las cifras más altas de la serie histórica)-, es posible concluir que los inmuebles eficientes y de carácter unifamiliar ganarán un mayor protagonismo en los próximos meses. Una idea que toma todavía más fuerza si se tiene en cuenta que, ahora, gracias al teletrabajo, ha crecido la tendencia de establecerse de forma indefinida en localidades con menor densidad de población, donde este tipo de activos son mucho más económicos. Y es que, tal y como reflejan los datos registrados por el INE, entre enero de 2020 y 2021 se ha producido un aumento de 57.000 vecinos en los municipios de menos de 10.000 habitantes, y de casi 5.000 en poblaciones inferiores a 5.000 habitantes. Pero ¿qué es lo mejor en estos casos? ¿Rehabilitar una vivienda para hacerla más sostenible o adquirir un terreno y construir una nueva? Ambas opciones están cargadas de decisiones y cuestiones a considerar que conviene conocer antes de decantarse por una opción u otra. La rehabilitación sostenible, foco principal de la agenda nacional y europea, y de las ayudas públicas. La rehabilitación añade valor a los edificios y contribuye a la recuperación y mantenimiento del patrimonio arquitectónico existente, permitiendo su actualización a las exigencias de calidad, eficiencia y seguridad de la normativa actual. Además, en comparación con la construcción de un nuevo edificio, reduce el impacto negativo sobre el medio ambiente, ya que la producción de residuos y el consumo energético es menor. Estas razones han llevado a que, desde las instituciones públicas, se están poniendo en marcha varias medidas económicas de incentivación en este sentido, ayudas a las que es posible acceder si se cumplen una serie de requisitos. Los inmuebles de segunda mano rehabilitados están mejor ubicados y aumentan su valor exponencialmente Independientemente de si se trata de un pueblo o una ciudad, las casas o viviendas más antiguas tienen mayores posibilidades de estar mejor ubicadas. Esto, además, aumentará su valor una vez reformadas. Más libertad de diseño en la obra nueva Aunque en una reforma integral habrá muchas posibilidades para plasmar una determinada idea de diseño y arquitectura interior, también habrá muchas más limitaciones a superar: orientación de la vivienda, cantidad de huecos en fachada (ventanas), estructura del edificio, instalaciones generales (bajantes, patinillos de ventilación, etc.)… Al tratarse de un inmueble unifamiliar, muchas de estas barreras podrían superarse, pero el tiempo y coste de la rehabilitación se incrementará notablemente respecto a la edificación de una vivienda nueva, con la que habrá libertad total de diseño, siempre y cuando se cumpla con la normativa vigente. Mayores exigencias sostenibles en el caso de la obra nueva El Documento Básico de Ahorro de Energía del CTE describe las intervenciones de obligado cumplimiento a realizar para el ahorro de energía en los edificios de nueva construcción e intervención en edificios existentes. En este caso, y por la enorme casuística que supone en el caso de un inmueble a rehabilitar, los criterios a aplicar cuentan con un mayor grado de flexibilidad en la elección de soluciones, estableciéndose exigencias más laxas a las requeridas para edificaciones nuevas. Con la nueva construcción será posible acceder a sellos como el Passivhaus Existen multitud de ‘etiquetas’ o sellos voluntarios que certifican la sostenibilidad de los edificios nuevos, como el Passivhaus, el BREEAM o el LEED, pero no existe tanta variedad cuando se trata de edificios rehabilitados por la dificultad de alcanzar los exigentes criterios que piden este tipo de certificados. El coste de ambas opciones puede llegar a ser similar Aunque el coste original es menor en la rehabilitación, convertir una vivienda antigua en un inmueble eficiente puede implicar entrar en aspectos como cambios estructurales, sustitución de instalaciones eléctricas y de fontanería, cambio de puertas y ventanas, aplicación de sistemas de aislamiento térmico, etc. Por ello, si la reforma es muy radical, es posible que, incluso, se supere el coste de construir un inmueble desde cero. Edificar una vivienda requiere el proceso previo de buscar el terreno adecuado Si no se dispone de un espacio para construir, hay que tener en cuenta que buscar un suelo para edificar una vivienda particular no es tarea fácil, debiéndose tener en cuenta varias cuestiones previas: seleccionar un terreno edificable, valorar sus posibilidades (buenos accesos, orientación y pendiente del terreno, si tiene la dimensión y el subsuelo adecuados para edificar, etc.), consultar la normativa urbanística vigente, buscar la financiación adecuada para comprar la finca (préstamo bancario) y para financiar la construcción de la vivienda (hipoteca de autopromoción), etc. Plazos inferiores en el caso de la reforma Los plazos de obra nueva pueden llegar a duplicar o triplicar a los de una reforma. Sin embargo, en el caso de la nueva construcción, es posible estimar con mayor precisión la fecha de culminación del proceso, ya que para edificar una vivienda desde cero siempre se necesitará un arquitecto, un arquitecto técnico y un proyecto. Además, también hay que tener en cuenta que durante el proceso de rehabilitación pueden surgir numerosos imprevistos que alarguen los plazos.    

El precio del alquiler en España subió un 37 % en los últimos cinco años y un 36 % en diez años, lo que supone un fuerte incremento en el último lustro, que contrasta con la caída del 3,6 % de 2021, la más acusada de la última década, señala un estudio de Fotocasa. Según sus previsiones, el precio del alquiler irá fluctuando durante 2022, con pequeñas bajadas y "algún pequeño incremento de precios a nivel generalizado, pero sin volver a las grandes subidas de años atrás", explica su directora de Estudios, María Matos.   En 2016 los españoles pagaron cada metro cuadrado a una media de 7,51 euros al mes, algo menos de 3 euros que el año pasado, cuando por cada metro cuadrado se abonaron 10,27 euros mensuales.   Por comunidades autónomas, la Comunidad Valenciana ha sido la que ha experimentado un incremento mayor del precio del alquiler en el último lustro (un 51 %), seguida de La Rioja (un 44 %) y las Islas Canarias (un 42 %). En la cola, la Comunidad de Madrid (un 23 %), Cataluña (un 23 %) y las Islas Baleares (un 18 %).   La capital de provincia que más ha notado la subida de los precios del alquiler fue Santa Cruz de Tenerife, con una subida del 50 % con respecto a hace 5 años; Lérida, con un 39 % ; y Murcia, con un 38 %.   Por su parte, Barcelona fue la única capital de provincia en la que no se registraron variaciones en el precio del alquiler.